"交通发展到哪，人流就汇集到哪，商业就会在哪里兴起"、"交通一响，黄金万两"......作为全国第九个拥有轨道交通的城市，目前，武汉市的轨道一号线、二号线一期工程、四号线一期工程已经获得国家批准，并已开始动工兴建，预计2012 年竣工通车。而对于商业项目来说，成败的关键就在于人气的聚集，现实购买力的多少。随着武汉市规划的13 条轨道交通线的逐步建成，轨道交通体系的便捷、快速等特点将更加凸显，势必带来庞大的人流。有人预言，轨道交通网建成后，武汉商业地产将面临重新洗牌。对于武汉未来的轨道商业，人们赋予了很多的期待。

　　然而人流的聚集就一定代表商业的繁荣吗？从北京、上海等地的轨道商业发展经验看，轨道站内经常出现商家倒闭、人流量大但销售不理想的现象，轨道商业的利好似乎没有达到预期。那么，对于武汉，轨道商业还未起步，要真正利用好轨道交通的价值，我们还需要借鉴这些一线城市的经验，在前期的规划中，规避一些可能存在的问题。
　　轨道入口商业地产的集中地轨道商业一般分为两大类，一是临轨道商业，即这些商业地产项目距离轨道交通非常近；一是轨道上盖商业，即商业地产项目直接建在地铁站口旁边，地下或地上直接连接着轨道出入口。其中轨道上盖商业又可分为过路站点轨道商业和轨道换乘枢纽站点的商业，而后者因为人流量最大，被誉为轨道商业项目的主体。
　　对于商业项目来说，人气的聚集是关键。与过路站点相比，轨道换乘枢纽站点的商业物业具有人流量大、客流涵盖范围广的特点，目前在上海，租金高、生意兴隆的轨道商业都是换乘枢纽站点的商业，如上海人民广场的香港名店街、迪美商场等，每年因投资价值不断攀升，租金都会上涨500-1000 元/平方米。因此，处于换乘枢纽站点的轨道商业被业内视为是最具投资价值的轨道商业项目。
　　在城市的整个交通体系中，轨道交通枢纽大多汇聚地铁、轻轨、公交、出租车等多种交通方式，是人流与车流的集散地。而轨道交通枢纽型商业，就是通过将交通换乘中心转化为区域性商业活动中心。譬如，"枢纽型"商业中心能够利用地铁、轻轨以及地面交通的不同建设高度，在同一幢商厦中实现多种交通方式的垂直"零换乘"。而庞大的换乘人流，也将成为商业中心内百货商场、连锁超市、书店、影院的消费客流。

　　利用轨道聚人气

　　轨道交通缩短城市空间的距离，扩大人们的生活半径，改变城市格局。此外，还可以通过快速地聚集人群，带来巨大的客流量，展现最直观的聚集人流效应，但与此同时，作为城市交通网络的分支之一，它还承担着快速疏导人群、分流人群的作用，因此，在轨道交通的搭乘人群中，大都是大众人群，他们难以形成长期的消费力。在这种情况下，这些不利因素会相应的降低商业项目的档次，纵然拥有强大的人气，但仍难以形成真正的消费力。
　　在某房产公司工作的李佳介绍，在北京，地铁一、二号线的老项目中，地铁站内的通道十分狭长，商品也大都是一些劣质、层次不高的商品，整个布局也呈格子似布局，让人觉得很压抑，地铁出入口的交通状况还十分混乱，整个布局没有特色，难以吸引消费。此外，在轨道交通开通前期，便捷的交通条件可能拉动区域内的消费者去传统商圈消费，而不是选择在轨道站附近的商业中心购物，如此一来，轨道站点内或附近的商业就会面临一定的经营压力。在轨道商业的目标人群中，大都集中在18-40 岁的人群，这些人的消费需要有符合他们自身条件和需求的商业业态，因此，在开发轨道商业的时候，经营者在业态的选择上要兼顾消费者逗留时间不长的特点，结合目标消费者的消费需求，引进特色业态，根据不同站点的地段特点和搭乘特点，避免相邻站点同质化竞争。
　　商业竞争的本质是人流，一个城市的轨道交通，其最大的价值就是形成将庞大的人流通过便捷的方式予以运输。那么我们该如何去充分利用和挖掘这个价值呢？专家指出，将来武汉地铁商业可以从业态设计上考虑三点：一是设计吸引人流的快速消费品的业态；二是提供人们日常必需品的业态；三是在规划和装修定位上，要更加休闲，有明确的主题，这样才能吸引人流驻足。比如：在日本、韩国等地，不少地下商城中都设有水族馆、动感电影院、游乐场等娱乐场所，有的还在轨道站附近建设大型休闲广场，这些配套，也可成为一种聚集人气有效方法。

◇相关新闻

专家：轨道商业的定位须"因地制宜"

　　对于武汉市民来说，轨道交通并不是那么触不可及。轻轨一期建成通车后，从宗关到黄浦路十分钟左右就可到达，而如果搭乘公交，则至少需要半个小时。轨道交通的便利性和准时性已经得到了部分出行人群的认知，随着武汉市13 条轨道线路完全建成通车，更多的人对轨道交通的依赖将日益加深，而这也成为轨道商业聚合庞大商机的根本。但该如何利用好这些商机？专家表示，轨道商业的定位必须根据类型和轨道周边环境的不同"因地制宜"。
　　以地铁为例，在纽约，地铁营运线路总长居世界首位，日客运量达到2000 万人次，地铁商铺年营业总收入目前已超过120 亿美元。轨道商业的利好是显而易见的，然而，作为一种出行性消费习惯，轨道商业发展初期，一般处于一种最低级的消费状态。
　　对于轨道商业，人流不能转化成消费力，那就不能称之为商流。要打造一个成功的轨道商业，除了需要有具备一定特色的业态之外，地上与地下的呼应也非常重要。武汉是一个常住人口超过800 万的人口密集城市，要发展成熟的轨道商业，需要把地下与地面空间充分地结合起来，形成一个立体的、相互补充的综合商业形态，将轨道商业发展成为一个时尚、目的性强的消费地，才能真正的留住人，并将这种人气转变为消费力。
　　轨道商业未来繁荣与否，还与整个地铁商业的规划有很大关系。上海的徐家汇地下商城之所以人气很旺，是因为在规划时就与多个大型商厦连通，商厦的品牌对地下商业形成了辐射力，地下商业又为地上商业提供了源源不断的人流。因此，未来，武汉在考虑沿线商业发展的问题时，须从轨道商业、交通结点商业和地下商业三方面进行综合统一的商业规划、经营，要在规划上让地下与地面建筑形成连通和互动，并能根据不同地段的特征，进行个性化的合理布局。