金融海啸才真正令中央对经济面临的困难之严重性有更高估量，或将成为调整政策心态的一个重要契机，与98亚洲金融风暴颇为相似。

    进入下半年，中央政府已经对宏观调控导向进行微调，"两防"变为"一保一控"，将保持经济平稳增长放到首要位置。我们也一直预期奥运后房地产政策会有更大调整，而近期美国三大投行和AIG引发的全球性金融海啸更强化了这种判断。前一段中央政府果断下调银行基准利率和准备金率，随后又推出印花税单边征收等新举措，几乎是连锁反应。预计接下来还会有直接针对楼市的政策出台，整体情况或可以"98亚洲金融风暴"作为参照。

    很多房地产企业没有预料到房地产市场的调整时间持续如此之长、影响如此之深，企业的判断失误恰恰是市场何以如此的关键原因。我们的多数企业缺乏应对楼市下行的心理准备和决策经验。随着买卖双方的观望和试探过程拉长，供求博弈最终形成胶着，陷入牛皮市。整体成交量、成交价格等指标不足以准确反映实际供求情况，市场走势不明，导致房地产价值依据严重分歧，信心流失。

    房地产企业基于土地、开发成本、利润和固定资产本身所具备的增值特性的估值，由于缺乏足够成交量支撑，并不足以令买家信服。而市场的现实是，05、06、07年房价上涨的周期结束以后，市场很难判断房地产价值应当处于何种位置，房地产企业单方面给出的定价难于获得认同。或做一个假定，某城市房价原为均价10000元，在企业估值在三年后极可能涨至12000，但在当下的牛皮市，你很难卖到10000元甚至9500元，即使事实上你或许并未高估，也很难成交，对于多数企业这是一个很难接受也不愿意承受的现实。

    长期来看房价曲线很难处于水平状态，而是呈波动状上行。所以在这一个调整周期我们一直强调要有一个筑底动作，以房价触底导致成交有效回升，作为上一个房价波动的完结，并开启新的波动周期。

    金融海啸本身就是美国金融投资业的一次下行破局，彻底结束"次贷危机"以来的僵持局面，重建新的经济格局。同时这也使我国房地产企业面临更加紧张的融资环境，对于依赖境外融资与市场博弈的部分房企而言，金融海啸必然迫使外资对内房企投资釜底抽薪，将使其紧张的资金链雪上加霜。

    这一切将促使市场先破后立，预计房地产企业会把握08年底结算前的最后机会，所以"十·一"前后将是楼价破位下行，以提高成交实现筑底的关键时期。

    金融海啸实质上是实体经济回落在金融业的集中反映，也可能反过来再次强化全球经济下行的预期。而全球实体经济回落对我国出口经济的影响在2007年下半年就已经有充分表现，但金融海啸才真正令中央政府对中国经济面临的困难之严重性有更高估量，这或将成为调整政策心态的一个重要契机，与98年亚洲金融风暴颇为相似。中央在金融海啸后第一时间出台新政救市，印证了这一点。

    事实上，今年7月中央已经认识到经济大幅下行的隐患，将保持经济持续平稳增长列为调控首要目标，但仍将控制通胀置于突出位置。金融海啸意味着金融泡沫破灭，通货膨胀压力将大幅减弱，甚至预警在过剩流动性消弭之后可能出现通货紧缩。预计金融海啸后，中国可能进入降息周期，9月16日只是一个开始。

    而房地产将可能因此重获政策框架中的内需地位，十年来我国经济发展三大动力：出口、投资和内需，而房地产一直发挥着极其重要的拉动作用。前几年由于房地产价格上涨过快，投资甚至投机比重过大，中央政府多次出台政策调控，并强制调整产品结构以保障中低层市民置业为要旨，现在或许再次重估房地产行业价值。

    目前预计中央可能会在房地产政策方面进行直接调整，当然防止房价过快上涨和投资投机者对普通置业者的挤出效应仍是政府的一大顾虑。所以我们倾向于认为房地产政策将把对换房置业需求纳入鼓励消费范畴，将区隔线从基本居住保障上提至以舒适居住为目的的改善需求，最直接的可能即调整927房贷政策，降低部分住房贷款利率。

    目前趋势来看，后期房地产市场如有救市或许不会指向房地产企业，而是针对置业者，弱化对中等层次置业需求的抑制，也会从另一个方面逼强房地产企业成交动力。如此房地产即有望进入启新一轮政策周期，现在或许就是黎明前的黑暗了。