法律圆桌

主持人：安报记者 叶泽永

嘉宾：夏玲丽 河南国基律师事务所律师
 

李燕燕 大沧海律师事务所郑州分所律师
 

席永强 郑州铁路运输中级法院法官

谢玉清 郑州铁路运输中级法院法官
　　     

王学堂 广东省佛山市禅城区法院法官

新闻背景

家住北京的孙先生购买了北京市宣武区某小区的一栋房屋。

２００１年８月１３日，孙先生按照规定与该小区物业公司签订了供暖协议书，由物业公司为其购买房屋供暖，并按每平方米３０元收取供暖费用。

２００５年９月，孙先生将房屋内的暖气片全部拆除，并通知了该物业公司，该物业公司得知后未置可否，也没有要求孙先生恢复暖气片。

孙先生拆除暖气片后不再向该物业公司缴纳供暖费，于是，该物业公司将孙先生起诉到法院，要求其支付２００５年至２００６年度供暖费１９３０．５元。

孙先生则认为，物业公司从１９９９年起所供暖气的温度就不高，为此小区内的其他业主曾经就供暖温度问题起诉过物业公司，每年冬季孙先生都靠空调进行取暖。后来孙先生经过与该物业公司协商，拆除了房屋内的暖气片，物业当时答应，可以免除孙先生的部分取暖费。所以，孙先生不同意向物业公司全额支付供暖费。

但对于孙先生的上述说法，该物业公司却矢口否认。

北京市宣武区人民法院经审理认为，供暖单位是社会公用企业，供热义务不仅基于合同的约定，而且依据有关行政规章和政策，同时供热在技术上系整体供热，供热单位必须履行供热合同，以保证整体供暖。孙先生拆除暖气片的行为有可能对整体供暖造成影响，其行为不妥。该物业公司在知道孙先生拆除暖气片的行为后未进行制止，就其物业管理职责具有过错，故某物业公司要求孙先生全额给付供暖费，理由不足。

据此，北京市宣武区人民法院判决孙先生酌情给付该物业公司供暖费１３５１元。（据中国法院网）

说法

一 业主能否自行解除供暖合同

席永强：孙先生拆除暖气片的行为违反我国《住宅室内装饰装修管理办法》。该《办法》第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。依据上述规定，孙先生应当向供暖管理单位申请并经批准后，由供暖管理单位负责拆除。

孙先生所住小区的物业公司本身不属于供暖管理单位，它是受业主委托，为业主提供服务的。依据物业管理合同，该物业公司应当帮助孙先生解决供暖温度过低问题。但该物业公司没有采取措施帮助孙先生解决，属于违约；同时，作为物业管理部门，其具有维护公共设施的义务，明知孙先生拆除暖气片却不制止，主观上存在过错，应当承担部分损失或者相应减免孙先生的暖气费。