成交量下滑 房价上涨已得遏制

秦虹说，上半年重点城市住宅成交同比下降明显。北京楼市低迷，成交量一路下滑；上海成交量同比下滑50%，比08年还低迷；而深圳住宅成交量则缩水近70%。

数据显示，5月份，全国商品房均价今年首次出现环比下降。原因她提到两点：首先，综合政策效应有力遏制了房价继续上涨，房价调整已经出现；其次土地市场价格较09年下半年出现下滑，推动房价继续上涨的动力不再。尽管目前全国范围内市场还没出现大范围、大幅度的降价，但是房价上涨趋势已得遏制，新政调控作用效果显著。

宏观调控政策催生市场四大转变

秦虹强调，通过对三个月以来宏观调控效果的评估分析，目前市场态势与预期一致，这表现在市场的四大转变上。

首先，宏观调控政策促使市场对房价地价预期转变。综合政策效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时，近六成的购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。

其次，宏观调控政策促使市场供求关系的转变。此次调控房价政策对投资性需求严格管理的同时，通过维持20%的开发企业的资本金比例和加大土地供应等方式支持房地产开发企业加速开发，增加房屋有效供给。

其中供求关系变化表现为：

2010年1——5月，全国完成房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，增速处于历史高位；

上半年103个城市住宅用地累积供应量同比增长100%，累计成交量14420万平方米，同比增加85%；

1——5月，全国商品房新开工面积累计达6.15亿平方米，同比增长72.4%，房地产市场的未来供应充足。

第三，宏观调控政策促使市场结构和业态增长趋势的转变。本次调控区分了房价上涨过快城市和一般城市，授权地方根据当地情况采取不同程度的调控措施，避免了房地产调控“一刀切”。新政以来，一线城市成交量的下降幅度超过二线城市。

最后，宏观调控政策促使房地产企业盈利模式转变。新政要求完善土地“招拍挂”制度，缩小出让土地的规模，提高土地出让价款首次缴纳比例，缩短支付尾款时间，严格土地开发时限，加大土地增值税征缴力度和控制房地产企业融资等条款，导致过去主要依靠土地盈利的模式难以维持。

同时，新政影响下，商品房销售不可避免出现下滑，品牌企业和项目具有竞争优势，导致房地产业现有格局出现调整，差异化竞争，品牌、实力、管理优势的竞争将再次重现。

市场进一步调整取决于成交量、房价、地价相互影响

对于人们十分关注的，市场是否还会进行进一步调整的问题，秦虹说，这取决于接下来商品房成交量、房价、低价三者之间的相互影响。

成交量、房价、低价这三个因素之间牵扯关系密切复杂。未来商品房的成交量取决于未来商品房价格调整幅度，价格的调整幅度又取决于未来土地价格调整幅度，而未来土地价格的调整幅度又受未来土地重置成本的影响，同时，商品房价格的调整有一个底限，这个底限又取决于未来土地的重置成本。

至于房地产后市发展的具体趋势，包括房价什么时候会有实质性的下降、降价幅度大概是多少，秦虹笑言： “毕竟我们都不是保罗，不是章鱼。”

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